Juan Jesús Franco . Experto Inmobiliario

Información de la obligación que surge de la nueva normativa en materia de certificación de eficiencia energética.

“Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.”

Este real decreto obliga a los propietarios de viviendas y locales los cuales se encuentren a la venta o en alquiler a realizar un certificado de eficiencia energética de su inmueble.

La entrada en vigor de la obligación se producirá con fecha 1 de junio de 2013.

Obliga disponer de la certificación de eficiencia energética no solo en el momento de formalizar los contratos de arrendamiento o compraventa, si no en el momento de poner el inmueble a la venta o en alquiler,  “la etiqueta energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio”.

Se trata de una directiva de la Unión Europea, ésta ya se exige en países como Francia, Italia o Reino Unido.

La norma pretende aportar transparencia en cuanto al mayor o menor consumo energético de los inmuebles y fomentar las inversiones para mejorar la calificación energética, reduciendo de esta manera el consumo energético de los inmuebles de nuestro país.

El incumplimiento por parte del propietario de dicha obligación será considerado infracción en materia de protección al consumidor.

A partir del próximo 1 de junio, todo aquel que quiera vender o alquilar su vivienda, necesitará un certificado de eficiencia energética. Todas las viviendas construidas antes de 2007 deberán contar con este documento, cuya función es describir lo eficaz que es un inmueble en cuanto al consumo de energía. Un certificado similar a la etiqueta de los electrodomésticos y que permite al consumidor conocer aspectos tan relevantes como el gasto eléctrico o de agua, nivel de ruido…

La etiqueta deberá aparecer en todos los anuncios, ofertas, promociones y publicidad dirigida a la venta o alquiler de cualquier inmueble. Lo clasificará con un código de color y una letra –del verde al rojo y de la “A” a la “G”-, según su consumo energético. Siendo “A”  la calificación más alta (mayor ahorro) y la “G”, la más baja (mayor gasto). Aunque no será obligatorio tener una calificación mínima para poder vender o alquilar el inmueble, lo cierto es que este certificado jugará un papel muy importante en la decisión del potencial comprador o inquilino de la vivienda.

Hacienda revisará el catastro a casi 3 millones de inmuebles el año que viene.

Según el proyecto de los últimos presupuestos generales del estado, el ministerio de hacienda revisará al alza el valor catastral de casi tres millones de inmuebles durante el año 2013, esto supondría otra carga impositiva a las familias tras la subida del IVA.

Para este año hacienda revisará el catastro de 4,2 millones de inmuebles.

Aunque la última palabra la tienen los ayuntamientos. Las notificaciones del catastro que elabora el ministerio son las que utilizan los ayuntamientos para elaborar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

Lo que no es normal que cuando los pisos están bajando, por la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el gobierno suban los valores de estos, para así hacerles pagar más dinero a los propietarios.

Ana F. Burbano Talamás Agente de la Propiedad Inmobiliaria (A.P.I.)

Me llega un anuncio de oficina que se puede convertir en loft, que me ha hecho pensar… En los tiempos inmobiliarios que estamos viviendo y a la luz de los acontecimientos acaecidos y por acaecer…… ¿No sería mejor un buen replanteamiento de nuestras ideas constructivas?  En estos tiempos en que la sostenibilidad está tan de moda, se me ocurre una idea sostenible.

Se está dando el caso de que en Zaragoza (y en muchas otras ciudades) el mercado de locales y oficinas está bajo mínimos y encima como consecuencia del desastre urbanístico de la expo2008, el Ayuntamiento de Zaragoza va a poner en circulación en el espacio Expo, metros y metros disponibles de oficinas, saturando todavía más este mercado, ¿no sería mejor ofrecer alternativas de conversión fáciles para las oficinas y locales que ya no tienen salida y convertirlas en lofs o espacios asequibles para mayores?

En España el término loft se asocia a jóvenes, sin embargo, bajo mi punto de vista, un espacio abierto sin barreras, es muy bueno para nuestros mayores, de hecho, una gran amiga mía, desgraciadamente fallecida, lo hizo en su casa y me ha dado la idea: en general, oficinas y locales en lugares poco comerciales, con acceso fácil desde la calle, ofrecen un espacio muy interesante para gente mayor con deficiencias de movimiento, ya que los lofts, disfruta de todas las necesidades en un solo espacio y sin apenas tabiques e impedimentos, son ideales para gente mayor y además la conversión de estos espacios en general es barata.

Los ayuntamientos deberían  apoyar esta conversión o rehabilitación de espacios, no se como llamarlo exactamente. Ahí dejo mi propuesta.

Las palabras del ministro de economía, Luis De Guindos, han conseguido que las viviendas bajen de precio:
Las medidas sobre la cartera inmobiliaria de la banca, anunciadas por el ministro de economía, Luis De Guindos, a comienzos de mes han tenido un efecto inmediato en las expectativas de miles de vendedores de vivienda en España.
Según fuentes del sector, el número de propietarios que bajaron el precio de sus viviendas aumentó casi en un 30% desde los primeros días de este mes.
Así, durante la semana siguiente al anuncio de las nuevas medidas que obligarán a las entidades financieras a aumentar las provisiones por sus carteras de inmuebles, fueron miles los vendedores que decidieron reducir el precio de sus viviendas.
Las bajadas que los propietarios han hecho a sus viviendas han sido de casi el 10% y esto no es nada, hasta que no la bajen aproximadamente un 50%, no estarán al precio del mercado actual.
Los bancos están poniendo a la venta cientos de miles de viviendas y cada día más barata, los propietarios de viviendas están viendo que las que ellos pretenden vender, cada día que pasa valen menos en el mercado.
Si leen los siguientes artículos, podrán ver que ya lo anunciábamos:
http://blog.jjfranco.com/2011/10/consejo-para-los-vendedores-de-viviendas/

Si Usted quiere vender una vivienda, le aconsejo que vea como está el mercado inmobiliario.
Si de verdad está interesado en venderla, sea realista y no se deje aconsejar por vecinos y/o amigos, déjese aconsejar por profesionales inmobiliarios.
En estos momentos, todavía hay que bajar mucho más el precio de la vivienda, no importa lo que hayan bajado, aún siguen estando a precios por encima del precio que el mercado pueder pagar.
Piense que al comprador de su vivienda no le van a dar una hipoteca por el 100% de lo que le va a pagar a Usted, sólo le van a dar el 80%, por lo que este comprador, no sólo tiene que disponer del 20% de valor de la vivienda, también necesita el 7% del precio de la misma de I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), además de los gastos de apertura de la hipoteca, tasación, gastos notariales y del registro de la propiedad.
No olvide que el valor de mercado de aquello que se quiere vender, es la cantidad que los compradores pueden pagar por ello.
Los precios siguen bajando, piénselo y si está decidido a vender, ponga hoy un precio asequible, ya que puede ser que dentro de un tiempo, cuando se decida a bajar, ya será tarde y el precio al que puede vender hoy, mañana sea caro.

Esta medida aunque llega tarde, no viene mal (como dice el refrán: más vale tarde que nunca) el gobierno acaba de bajar el I.V.A. por la compra de vivienda “nueva” del 8% al 4%, o sea a la mitad.
Con esta medida, desde luego positiva, tomada hoy viernes 19/08/2011 por el gobierno, se lo pone más difícil a los que quieren vender sus viviendas de 2ª mano.
Así que no solo los que van a comprar una vivienda “nueva” se van a beneficiar de las grandes bajadas de precios que han tenido todos los pisos “nuevos” en estos 2 últimos años, además, también desde ya, se van a beneficiar de la rebaja del 50% en el I.V.A, ya que el impuesto que se paga por la compra de una vivienda es muy caro, esta medida es un balón de oxigeno, para todo el que quiera comprar una vivienda “nueva”.
Los vendedores de viviendas de 2ª mano, no solo tienen que bajar sus precios hasta que estos estén por debajo de las viviendas “nuevas”, también es lógico pensar que tendrán que bajar más para compensar a los compradores por la diferencia del impuesto, ya que los compradores de una vivienda de 2ª mano pagaran casi el doble en el impuesto de lo que pagarían si se la compran “nueva”.
Un ejemplo:
Vivienda “nueva”, precio 120.000.-€, impuesto el 4% = 4.800.-€.
Vivienda 2ª mano, precio 120.000.-€, impuesto el 7€ = 8.400.-€.
Los propietarios que quieran vender sus viviendas de 2ª mano, deberán de pensar en venderlas rápido, eso SI, ¡bajando sus precios! porque no es solo esta medida la que les afecta; ¡los bancos están empezando a vender los pisos que tienen por la mitad de precio!

Como sabéis, he desarrollado gran parte de mi vida profesional en el sector inmobiliario, he pasado ya varias crisis y aquí sigo. Me preocupa lo que estoy oyendo por los foros políticos, desde donde se está reclamando, que para solucionar el paro, se dé dinero a las constructoras-inmobiliarias para que vuelvan a construir y así contratar a gente (ésto sería pan para hoy y hambre para mañana).
En vez de darle el dinero a las constructoras para que construyan más, se debería de invertir en apoyar a aquellas familias que necesitan comprar una vivienda y cuando se haya vendido el millón doscientas mil viviendas que están pendientes de vender, entonces es cuando se debería de pensar en apoyar a las constructoras, cosa que ya no necesitaran porque volverían a tener vendidas las viviendas antes de empezar a construir como ocurría antes, eso sí, controlando el gobierno que no vuelva a haber abusos.
Señores, seamos sensatos, la recuperación de la economía española no va por construir más, va por hacer las cosas bien.
El modelo económico español basado en la construcción está acabado.
Ahora que se ha celebrado en Madrid la feria de Turismo más importante, creo que es el momento de hacer una pequeñas reflexión:
España no necesita más viviendas, tampoco necesita superpoblacionar y cargarse el maravillosos litoral español, necesita que las viviendas que hay construidas se ocupen, necesita que se fomente el turismo, pero no el turismo de masas que no deja dinero y que está migrando a otros países más baratos que están empezando…..
Necesitamos que España sea símbolo de calidad y no de juerga y facilidades. El temperamento español tiene magia y tiene ideas, sólo necesita que se le ayude.
No podemos competir en precio con otros países, pero si podemos competir en genialidad y buenas ideas, tenemos un patrimonio histórico maravilloso, una cultura que atrae y unas empresas con grandes ideas, es la hora de apoyar la investigación y desarrollo de las empresas, es la hora de incentivar a la innovación y las ganas de trabajar bien, cualquier otra cosa, pasa por el fracaso.

En los años 1996 y 1997, los pisos en zonas normales, estaban entre los 5 y 6 millones de pesetas, (o lo que es lo mismo, los pisos estaban entre los 30 y 36 mil euros).
Los intereses bancarios empezaron a bajar, eso hizo más asequible a los compradores poder comprar y pagar las hipotecas con más facilidad, junto a estas bajadas de intereses, los bancos dieron más facilidad de conceder los préstamos, ya no era imprescindible estar fijo en las empresas, etc.
Los propietarios, viendo la facilidad que tenían los compradores para conseguir los préstamos, empezaron a subir; si los intereses bajaban más, pues más abultaban los precios.
Por lo que en vez de beneficiarse los compradores de las bajadas del interés en los préstamos que pedían, se encontraron con que no sólo no se beneficiaban, sino que se tenían que endeudar más, para hacer frente a las subidas de precios que los vendedores estaban realizando, “subidas que ilógicamente aceptaban los Bancos”.
Tanto dinero tuvieron que pedir de hipoteca, para poder comprarse la vivienda, que cuando los intereses empezaron a subir, muchísimos se encontraron que las cuotas mensuales de las hipotecas, se pusieron en lo mismo que cobraban de nóminas y a algunos dichas cuotas se les pusieron en más de lo que cobraban.
Esta ambición por pedir cada día más, llego a elevar artificialmente el precio de las viviendas, y digo artificialmente, porque en la actualidad, la mayoría de las viviendas que se compraron poco antes del reventón económico, están hoy casi en la mitad de aquellos precios.

Por lo que no me puedo creer que los vendedores vuelvan de nuevo a pensar y actuar igual, que antes de llegar al gran batacazo económico que nos ha llevado a la crisis actual.
Digo esto porque los vendedores estaban poniendo los precios de ventas no baratos, pero si se estaba llegando a unos precios más asequibles para comprar y en los cuales los bancos financiaban el 80%, pues en cuanto los vendedores se han enterado por la Televisión de la bajada de los intereses y que los compradores van teniendo posibilidad de sacar las hipotecas, en vez de alegrarse y vender a los precios que en su día estaban dispuestos a vender, han empezado a querer subir los precios.
Espero que los posibles compradores que vayan a pedir un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, hayan leído los consejos que les daba en el artículo: “Volvamos a andar por el suelo, llevábamos mucho tiempo andando por las nubes”, escrito en este blog el día 16/07/2009, en el cual les aconsejaba, comprar cuando se tenga como mínimo el 20% de lo que cuesta la vivienda y los gastos, y no endeudarse en más del 35% de su salario; no es normal que si se percibe un salario de 1.000.-Euros mensuales, se firme un préstamo Hipotecario a pagar de 600.-Euros mensuales y además hay que tener en cuenta la posibilidad, que los intereses puedan volver a subir y la cuota llegue a ser mayor que el propio sueldo mensual que se percibe.
Si el salario es de 1.000.-Euros, es imposible para que funcione la economía del hogar, que se paguen por préstamos más de 350.-Euros.
Pensemos que con los 650.-Euros restantes, hay que comer, pagar la Luz, el Agua-recogida de basura, Comunidad, I.B.I., Teléfonos, Ropas, etc., sin olvidar los gastos de libros y otros por los estudios de los hijos.
Si quiere comprar una vivienda, lo aconsejable es, que la cuota no exceda del 35% de su salario.
Siguiendo el mismo ejemplo de los 1.000.-Euros netos de salario, el capital que se le solicite al banco no puede ser superior a 80.000.-Euros, que a un interés del 3,50% y a un tiempo de amortización de 30 años máximos, la cuota saldría aproximadamente en 359.-Euros mensuales.
No nos dejemos llevar por los propietarios abusones, un piso vale lo que vale, independientemente de a cómo estén los intereses, si nos olvidamos de ésto, volveremos a crear otra burbuja y nos hundiremos más.

Juan Jesús Franco

Todo el mundo habla de crisis y de lo que se debería de hablar es de volver a ser normales y volver a andar por el suelo y no por las nubes.
Estamos en esos momentos de los que siempre hablábamos diciendo “esto es imposible que pueda seguir así”, pues bien, en Noviembre del 2007 llegó ese momento.
Momento al que no deberíamos haber llegado, si nos hubiésemos bajado de las nubes en los momentos que decíamos que esto tenía que cambiar.
Pues ya que voluntariamente nadie quiso despertar de ese falso sueño (el de amarrar a los perros con longanizas), no era normal que cada día subiera todo y más los pisos, que son una necesidad, si no ¿dónde nos íbamos a meter?, cada familia necesitaba, necesita y necesitará siempre un techo.
Llegó el tiempo del cambio a la fuerza; y a la obligación de cambiar, se le llama crisis.
El haber seguido como íbamos, nos hubiese llevado a una destrucción económica y social total, así que antes de destruirnos, apliquemos una solución: volvamos a la forma de actuar de hace 25 años, de la cual no deberíamos de haber salido, es decir, volvamos al ahorro y a la contención del consumo, eso no quiere decir que nos volvamos aburridos. Quiere decir, que nos volvamos “sostenibles”, esa palabra tan de moda y tan acertada.
No volver a endeudarnos sólo para el consumismo, (consumismo es comprar todo aquello superfluo o no estrictamente necesario).
Endeudarse como máximo, un tercio del dinero que se percibe en el hogar, (cuando digo máximo es la suma de todos los pagos por deudas, ya sean, la hipoteca, préstamo coche, etc.).
No era normal que una familia que percibía un salario de 1.000.-Euros mensuales, firmara un préstamo Hipotecario a pagar de 600.-Euros mensuales. Todo esto sin tener en cuenta la posibilidad, que los intereses podían subir y la cuota llegara a ser mayor que el propio sueldo mensual que recibía.
Si nuestro salario es de 1.000.-Euros, es imposible para que funcione la economía del hogar que se paguen por préstamos más de 350.-Euros.
Pensemos que con los 650.-Euros restantes, hay que comer, pagar la Luz, el Agua-recogida de basura, Comunidad, I.B.I., Teléfonos, Ropas, Etc.
Compremos cuando tengamos el dinero.
Si quieres comprarte una vivienda o hacer una reunificación de deuda, lo aconsejable es, que la cuota no exceda del 35% de tu salario.
Siguiendo el mismo ejemplo de los 1.000.-Euros netos de salario, el capital que se le solicite al banco no puede ser superior a 80.000.-Euros, que a un interés del 3,50% y a un tiempo de amortización de 30 años máximos la cuota saldría aproximadamente en 359.-Euros mensuales.
Hay que tener en cuenta dos cosas muy importantes:
1ª.- Se debe de tener ahorrado, la cantidad total de todos los gastos que conlleva la compra y estos suelen ser aproximadamente de un 12% del valor de la vivienda.
2ª.- Además de la diferencia entre el precio de la vivienda y el capital que el banco concede, (no olvidar que el capital que el banco conceda no puede ser superior para que la cuota resultante de dicho préstamo no exceda del 35% del salario).
Lo bueno que tiene toda esta crisis, es que todo y entre todo incluyo las viviendas, (que dispararon sus precios en los últimos 15 años en esa economía loca que llevábamos, o lo que es lo mismo, teníamos una economía dirigida por locos), está bajando y es el momento de ver y analizar los precios y si se adaptan a su economía, compre.